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Todo lo que necesitas saber para comprar propiedades en el exterior


Puede un argentino comprar propiedades en Estados Unidos y Europa?

Hoy vamos a hablar de un tema que siempre es muy interesante: Comprar propiedades en el exterior. Puede un no residente comprar propiedades en el primer mundo? Conviene? Dónde tributan las ganancias que generan? Tengo que ir para escriturar?


Muchas preguntas, así que vamos por partes. Vamos a ocuparnos a grandes rasgos de Estados Unidos y Europa, si quieren otro día hablamos otros mercados. La respuesta corta es "sí", es posible comprar propiedades en el primer mundo.


Van a existir cierta restricciones cuando se trata de tierra cultivable o tierras en general, pero un depto para poner en alquiler no representa mayores problemas burocráticos ni logísticos.


Lo primero que tenés que pensar a la hora de considerar un depto en el exterior es "Para qué lo quiero?". Y es fundamental que te respondas con sinceridad. Hay básicamente 3 posibilidades.


1- Lo quiero como inversion generadora de renta pasiva.

2- Lo quiero para usarlo y "parkear" el capital en un mercado seguro.

3- Lo quiero usar algunas veces y alquilar cuando no lo esté usando.


Ahora te voy a decir algo que no te va a caer bien. Cualquier opción que no sea la 1, es para perder plata y te vas a arrepentir. Ya sé que lo queres usar, y no te preocupes, hay 500 asesores que te van a decir que es la mejor inversion del mundo, así que si queres asesorarte sólo para que te den la razon, vas a tener a donde ir.


Si queres usarlo, entonces vas a estar circunscripto a mercados hiper saturados donde vas a terminar pagando tremendo premium para después obtener un yiled pauperrimo o directamente negativo.


Como inversión pura, van a pasar dos cosas. En USA vas a obtener una mejor rentabilidad. Podes llegar a ganar entre un 5% y un 8% neto, que es algo que podes llegar a sacar en "Third World Europe", mientras que en la Europa del primer mundo date por contento si llegas al 3%. Pero en Europa, lo que no obtenes en yield lo podes llegar a compensar con Golden Visas, y oportunidades muy concretas de residencia y ciudadanía.


Cómo se compra? Bueno, los procesos de escrituración varían según cada país pero hay una regla general: La escrituracion argentina pertenece a la era paleozoica, así que no la tomes de referencia. En Europa hay países mas burocráticos y otros donde la escritura se resuelve literalmente en 5 minutos. En Estados Unidos es relativamente fácil, pero con unas cuantas cosas que hay que saber de antemano si no queres que te engrampen.


La escritura propiamente dicha es el llamado "Deed", pero hay varios tipos de deed. El único que vale la pena ser analizado es el General Warranty Deed. Si te ofrecen cualquiera que no sea ese, corré a toda velocidad a menos que seas un experto con décadas de experiencia que sabe exactamente lo que hace.


Puede un extranjero comprar? Sí.


Va a necesitar un numero de ITIN otorgado por el IRS, y luego si vendiera la propiedad debería pagar el 10% en concepto de FRIPTA, que es un impuesto para extranjeros. La forma de no pagar FRIPTA, es incorporar primero una LLC o C-Corp y que la nueva entidad (es decir una persona jurídica local) compre la propiedad.


Una vez me consultaron sobre las diferencias entre C-Corp y S-Corp, porque el incorporador le había sugerido ambas. Es gracioso poruqe las S-Corp son totalmente incompatibles con un no residente, y te da la pauta de que en internet te van a vender cualquier cosa.


Antes de comprar se estila hacer una inspección de la propiedad contratando una empresa que se dedica a esto. Revisan la estructura, el estado general y buscan moho y asbesto, que como han visto en las películas son EL DIABLO. Estas inspecciones cuestan dinero, y es normal tener que pasar por varias antes de encontrar una buena propiedad. Tambien se suele contratar a otra empersa para que revise y asegure el título.


Y aquí es donde uno comienza a preguntarse:

Si yo quiero invertir en real estate únicamente por la renta, no me interesa utilizar la propiedad, y no voy a estar cerca como para resolver imprevistos, no hay una forma más sencilla de perfeccionar la inversión? Y la respuesta es sí: Los REITS.


Son básicamente una forma de propiedad inmobiliaria que funciona como una empresa, la forma de propiedad esta "securitizada", es decir que en vez de comprar metros cuadrados o unidades de propiedad horizontal, todo el proyecto esta dividido en acciones que cualquiera puede comprar, y luego cobrar el proporcional de la renta que le corresponde de acuerdo a la cantidad de acciones que haya comprado, de forma realmente pasiva.


Analizar REITs no es tan sencillo, pero tampoco es sencillo analizar propiedades de ningun tipo, requiere estudio y disciplina. Pero hay REITs de todo. Residenciales, de oficinas, comerciales, de hoteles, de hospitales, de tierras cultivables, de bauleras tipo storage unit, lo que se te ocurra.


Los REITs se comprar en brokers internaciones y tambien hay estructuras similares en Europa que se pueden comprar de igual manera.


La posesion directa de un inmueble tiene dos ventajas claves: La posibilidad de control total sobre todos los aspectos del emprendimiento, y la posibilidad de generar yields un poco mas altos.


Pero los REITs tambien tienen ventajas. Son muchísimo mas simples de comprar y de vender, reducido a un clic, siempre y cuando haya liquidez. Y permiten ingresar a la inversion con muchísimo menos dinero permitiendo diversificar. Además son una inversion realmente pasiva, no generando preocupaciones relativas a busqueda de inquilinos, reparaciones, y cuestiones del día a día (que las hay MILES cuando se es dueño de una propiedad en el exterior)


Dónde paga impuestos la renta? Por general todos los paises van a cobrar impuestos sobre la renta generada en dicha jurisdicción. Y luego aparte esa renta debe ser declarada en el país donde el dueño reside, pudiendo o no descontar lo previamente pagado en el país de orígen segun el caso.


Los REITs en este sentido tienen otra ventaja, ya que los pagos que uno recibe van a venir ya con el impuesto retenido al igual que cualquier acción que pague un dividendo, lo cual nos ahorra contratar un contador y hacer la declaración allá, que para inversiones pequeñas puede hasta consumirnos la totalidad de la ganancia siendo que un CPA puede cobrar 300usd la hora sin necesidad de ser un estudio top ni nada por el estilo.


Este tema no es simple y antes de hacer una compra hay que hacer un sinfin de consideraciones. Si les quedó alguna duda, estamos aqui para lo que necesiten.