Así como el otro día analizamos la escena más emblemática de Jason Bourne para ver qué tanto había de verdad en ella, hoy nos toca una de Los Simpson. Bart compra una fábrica por un dolar en una subasta. Que hay de cierto?
Para sorpresa de unos cuantos, hay mucho de cierto. Estados Unidos ofrece este tipo de oportunidad para los ávidos buscadores de gangas, pero no en todos los estados, ni en todos los condados dentro de cada estado.
Para entender como funciona este asunto, tenemos primero que comprender la diferencia entre dos conceptos: Tax Deed, y Tax Lien. Lo voy a explicar de manera muy simplificada porque esto puede llevar años de estudio.
Cada estado americano tiene la potestad de decidir cuál es la forma en la que intentará recuperar los impuestos impagos sobre las propiedades localizadas en su suelo. Es así que en principio existen Tax Deed States, y Tax Lien States.
Los Tax Deed States más famosos son California, Oregon, Washington, Wisconsin, Minessota y unos cuántos más. Los Tax Lien states más famosos son Arizona, Colorado, Wyoming, Illinois e Indiana, también entre otros.
A su vez hay estados hibridos que son both Tax Deed and Tax Lien, como es el caso de Florida y New York.
Pero que significa? Cuál es la diferencia? Y como aplica a esto a la fábrica de un dolar de Bart?
We are getting there.
Cuando una persona deja de pagar los impuestos sobre una propiedad en un Tax Deed State, luego de múltiples advertencias, el gobierno puede decidir recuperar el dinero adeudado mediante rematar la propiedad. Estos remates son exactamente iguales a como se ve en Los Simpson.
Por el contrario, en los Tax Lien states, la cosa cambia. Lo que hace el estado es poner un "Lien" (similar a un embargo) sobre el título de propiedad, con lo cual ésta deja de poder enajenarse con título limpio hasta tanto no se pague la deuda.
Pero la contraparte de ese Lien no la tiene el estado, sino que vende la deuda con intereses (colateralizada por la propiedad) en un remate al mejor postor. Entonces en estos remates, uno podría comprar por 1 dolar, una deuda de 1000 dólares con un interés del 8% anual, la cual en caso de seguir impaga, puede devenir en la toma de posesión de la propiedad en cuestión.
Lo que compra Bart es una fábrica abandonada en un Tax Deed state. Se le entrega directamente la escritura de la propiedad en cuestión luego del remate. Pero por un dolar? Esto realmente existe?
Puede llegar a pasar.
Cuando llevan a cabo "Tax Deed Auctions" por lo general se utiliza como base el monto adeudado en impuestos. Al estado lo único que le interesa es recuperar el dinero impago, no hacen negocios inmobiliarios. Sin embargo, cuando el monto adeudado es alto y por lo tanto la base es alta, es común que no haya interesados en "bidear". Es por esto que muchas veces se conducen segundas instancias de remate, donde el estado "se saca de encima todos los clavos" que no pudo vender en el remate con base, en un remate sin base o con bases simbólicas.
Ahora, en un remate sin base, terminan en un dolar? Es raro pero no imposible. Sin embargo 100 o 200 dólares son montos más habituales para propiedades abandonadas en remates sin base, con lo cual el realismo de la escena de Los Simpson es bastante mayor al que muchos podrían haber creído.
La pregunta obligada en todo caso sería "Y qué corno hago con una fábrica abandonada que compré por 1 o 100 usd?". En principio pagar los taxes porque sino te va a ser quitada en la misma ley. Pero el negocio suele ser una reventa rápida por un pequeño márgen.
Quienes adquieren propiedades en Tax Deed Auctions, no quieren acumularlas, ni apostar a su revalorización. Quieren adquirirlas a precios irrisorios para luego "flipearlas" es decir, venderlas rápidamente a un precio también irrisorio pero un poco mayor, o en su defecto al mismo precio, pero aplicando un esquema de owner financing que les permita ganar dinero con el interés.
Así que ya saben. Si quieren una fábrica por un dolar, es cuestión de buscar. Y cada vez más los remates son online, con lo cual lo pueden hacer desde la comodidad de su monoambiente en Balvanera.
Comprar propiedades en USA, de las miles de formas disponibles, es una gran aventura que puede llenarte de satisfacciones pero que requiere asesoramiento profesional. No te metas gratuitamente en quilombos.
