Cómo comprar Tierras en USA y por qué es tan atractivo.


Cómo comprar Tierras en USA y por qué es tan atractivo.
Cómo comprar Tierras en USA y por qué es tan atractivo.

Hoy vamos a hablar de un tipo de inversión inmobiliaria en USA poco conocida pero que tiene gran potencial si uno sabe lo que hace. Estamos hablando de la compra de tierras, o "Raw Land". Veamos de que se trata.


Estados Unidos es un país grande y tiene millones de hectareas a la venta, pero no toda la tierra es igual. Existen esencialmente tres tipos de tierra (hay más pero con estos 3 simplificamos la cuestión).


Por un lado tenemos la tierra urbana/industrial. Son lotes zoneados para vivir o en su defecto para la construcción de galpones, naves industriales, etc. La zonificacion no es tan simple y hay muchos grises, pero los vamos a ubicar juntos porque son tierras en las cuales la idea es construir algo.


Luego tenemos la tierra cultivable o "Agricultural Land". Estas tierras son fértiles y están ubicadas en las zonas mas codiciadas del país. Por supuesto la idea de estas tierras es "ponerlas a laburar" y comprarlas directamente no es tan simple, sobre todo porque cada estado tiene regulaciones respecto de cuanta tierra podrías comprar. Al respecto hemos mencionado una vez, que a nuestro juicio una forma muy eficiente de comprar tierra cultivable es hacerlo a traves de un REIT, que se encarga de arrendarla, y para el cual no existe ningún tipo de limitación.


Y por ultimo tenemos la denominada "Raw Land". Este tipo de tierra es una tierra rural, a menudo desértica o montañosa y aquí lo que estamos buscando es que no tenga zonificación restrictiva. Básicamente que sea "My Land, My Rules".


Qué ventaja tiene este tipo de inversión? Tiene unas cuantas. Para empezar, y como dicen los gringos, comprar tierra siempre es un buen negocio porque "They ain't making no more", con lo cual es escasa y el precio tiende a subir. A su vez requiere nulo mantenimiento y los property taxes son bajísimos.


Y la ventaja fundamental: La Raw Land es muy, extremadamente, muy barata. Un pequeño lote construíble en una urbanización simil barrio privado en los estados de Texas, Nevada, New Mexico, Colorado o Arkansas puede valer literalmente 500 dolares.


Y luego tenemos extensiones de 40 acres (20 hectareas aprox) que pueden valer entre 4000 y 8000 usd. Esa tierra luego queda en nuestra propiedad para construirnos cabañas y vacaionar rodeados de naturaleza donde llega Amazon.


Qué buscamos cuando evaluamos tierra de este tipo? Es muy importante el acceso al agua. Algunos terrenos tienen Ponds, o creeks, algunos están frente un lago o un rio. Otros tienen pozos y algunas incluso tienen pozos solares que proveen agua "gratis" todo el año. Tambien buscamos que idealmente tenga un acceso fácil. Los terrenos más caros son "road frontage" con lo cual tienen un acceso directo desde una ruta (asfaltada sería ideal). Y luego a elección de cada comprador tenemos el hecho que que este on u off the grid.


La tierra on the grid es más costosa, pero la tierra off the grid es más atractiva para aventureros que quieren procurarse su propia eletricidad (mediante energía solar) y managear sus propios desechos.


Cómo se compra? La tierra se compra como cualquier otra propiedad. En USA el sistema de escrituras es completamente distinto y algun día vamos a hacer un artículo explicandolo, pero a grandes rasgos se gestiona el Título, se asegura, y se inscribe en el condado. Corren para un extranjero las mismas precauciones que a la hora de comprar cualquier otra propiedad (excepto mediante REITs). Es decir, tener en cuenta FRIPTA, el impuesto a la herencia, la identificación tributaria, etc.


Pero a la hora de comprar tierras hay novedades. La pricipal novedad es que es extremadamente sencillo consiguir financiamiento, incluso siendo extranjero y sin ningun tipo de credit check ni nada. Esto se realiza mediante la llamada "Owner Financing". Los dueños de las tierras te firman un contrato donde se pactan cuotas fijas (normalmente a un interes entre 5 y 7%). Si terminás los pagos en tiempo y forma se inscribe tu título, si dejas de pagar ellos se quedan con la tierra. Muy simple.


También hay gente que vende sus tierras en ebay o en sitios especializados, pero los precios bajos hacen que sea un activo con bastante movimiento. Muchas familias, americanas y extranjeras, compran tierras como forma de asegurar herencias.


Si ustedes quieren y disponen de 200usd por mes, pueden dejarle a sus hijos una cantidad ridícula de acres en Texas, de manera que cuando ustedes ya no estén sus hijos sean grandes terratenientes en el mejor estado de la Unión.


Tampoco existen impedimientos para que un extranjero (incluso desde el exterior) arme un negocio de compra-venta de tierras con owener financing y se meta de lleno en este negocio. La tierra es un activo increíble que muchos no están mirando, y ofrece infinidad de oportunidades. Si les interesa saber algo más me pueden consultar.

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