Ayer participé de un mini debate respecto inversiones inmobiliarias. Por un lado tenemos los REITs, y por otro la compra de inmuebles individuales de manera tradicional. Cuáles son las ventajas de cada uno? Veamos.
El REIT (Real Estate Investment Trust) es un vehículo de inversión inmobiliaria que funciona de manera similar a una corporación, pero con la particularidad de que está obligado a distribuir el 90% de las ganancias provenientes de la renta entre sus accionistas.
Funciona como una empresa que compra propiedades, y luego el inversor al adquirir acciones de la empresa, automáticamente está comprando tambien los inmuebles. Hay REITs de oferta pública y de oferta privada. Nos vamos a referir únicamente a los de oferta pública, ya que a los privados AVOID LIKE THE PLAGUE. En general vienen forma de crowdsourcing inmobiliario y salvo contadísimas excepciones, son para clavarse y perder todo.
Veamos algunas de las principales ventajas de los REITs públicos (en adelante REITs). Respecto de la renta, depende mucho de cada REIT y cada propiedad en particular, pero a grandes rasgos se puede decir que no hay una diferencia sustancial respecto a la renta de un REIT y la de un inmueble tradicional.
La primera y la mayor ventaja del REIT es la alquimia. La capacidad cuasi sobrenatural de transformar el activo más ilíquido en líquido. Sucede que a traves de REITs el invesor puede comprar propiedades sin moverse de su casa, desde su celular mediante un clic en su broker, y venderlas con la misma facilidad. Esto es increíblemente sencillo respecto de lo que implica el mismo proceso para un imueble tradicional, el cual puede llevar meses.
De igual forma, el inversor elige exáctamente cuánto dinero quiere invertir, y puede comprar desde una sola acción (incluso acciones fraccionadas en algunos brokers), con lo cual puede tener un pedacito de su inmueble favorito sin necesidad de comprarlo todo. En un inmueble tradicional se pacta un precio y se abona. En un REIT el inversor decide de antemano cuanto quiere invertir, y compra acciones por exactamente ese valor. Esto permite a pequeños inversores comprar propiedades en el exterior con valores muchísimo menores a los que necesitaría de la otra forma. Un pibe con 1000usd ahorrados puede comprar propiedades en USA mediante un REIT.
Otra gran ventaja es la diversificación. No solo el inversor puede diversificar mediante comprar varios REITs, sino que a su vez los REITs ya son portfolios diversificados en sí mismos.
Es muy raro que tengan una sola propiedad, y en general son conjuntos de propiedades que el inversor puede revisar y evaluar previo a la compra. Existen REITs muy variados y de rubros completamente distintos. Los hay de oficinas, hospitales, vivienda, industriales, de lo que se te ocurra. Y a su vez dentro de cada uno, un portfolio de propiedades sub diversificadas dentro del rubro en cuestión. Además te permiten acceder a inmuebles que no están disponibles al 100% para cualquiera, como es el caso de Agricultural Land.
A diferencia de las propiedades tradicionales los REITs son inversiones totalmente pasivas. El managment se encarga de todo, desde buscar inquilinos hasta reparaciones y cualquier tipo de contingencia o problema. El inversor lo único que hace es comprar y luego cobrar la renta que le corresponde.
Los REITs por lo general tienen inquilinos a largo plazo que tienen un enorme costo logistico si quisieran cambiar de landlord, con lo cual se genera una especie de moat y hace que puedan lograr muy bajos niveles de locaciones vacías. Cuando hay locaciones vacías se ocupan a toda velocidad de alquilarlas, pero aquí el REIT va a tener una ventaja sustancial. Cuando el REIT tiene unidades vacías, a lo sumo baja el precio de la acción, y luego se recupera cuando se llenan, lo cual genera daño nulo para el inversor. Cuando uno tiene deptos que están vacíos, el inversor sangra cash de su propia billetera.
Los REITs a su vez son una manera excelente y eficiente de comprar propiedades en el exterior sin ningun tipo de burocracia a nivel compliance e impositiva. Para los extranjeros, la renta de un REIT en USA viene directamente withholdeada con lo cual no es necesario tener ningun tipo de relación con el IRS. No es necesario obtener un ITIN, ni un EIN, ni nada, lo cual es diferente con un inmueble tradicional.
A la hora de comprar un depto entero, el inversor tendrá una fluída y hasta quizás carnal relación con el IRS. Deberá ademas cuidarse de FRIPTA, y tendrá unas cuantas instancias de compliance, ya sea que compre a su nombre o a traves de un vehículo propio (LLC o C-Corp), y deberá encargarse de sus propios taxes y filings.
Y además comprar REITs es una forma excelente de invertir en inmuebles casi risk-free desde el punto de vista del riesgo de litigio. En USA un tornillo flojo de puede costar un depto, y si bien existen seguros y estructuras legales para compartimentalizar el riesgo, muchas veces no alcanzan.
Dentro de un REIT, es imposible que un potencial demandante acceda al resto de tu patrimonio, y aún si hubiera litigios, la espalda del REIT suele alcanzar para evitar cualquier tipo de shakedown.
Y las propiedades tradicionales no tienen ninguna ventaja? Si, tienen unas cuantas también. La realidad es que son dos tipos distintos de negocio y cada inversor tendría que evaluar qué pondera más a la hora de entregar sus billetes.
La primera gran ventaja de comprar una propiedad tradicional es el precio. Esto no significa que las propiedades necesariamente sean más baratas que los REITs, pero ofrecen la chance de buscar y encontrar gangas.
Los mercados inmobiliarios internacionales ofrecen constantemente todo tipo de gangas y el que busca y tiene paciencia, encuentra. Particularmente en Estados Unidos es relativamente sencillo encontrar propiedades a precios muy descontados, y al igual que en el resto del mundo, hay una cuota de "right time right place" y nivel de apuro del dueño que a menudo se puede utilizar.
Esto puede llegar a offsetear la conveniencia del REIT, ya que el REIT por definicion se compra siempre a precio de mercado (el cual puede estar a tu criterio undervalued, pero eso es otro tema). Un depto, una casa, un local, si buscas y no tenés apuro, lo podés llegar a encontrar a un 50% de su valor, sobre todo si tenes cash.
A su vez existen muchas formas de comprar. Si sabés lo que hacés o estas bien asesorado, podes aprovechar foreclosures, short sales, bank auctions, tax deed auctions, etc. Y los precios a los que potencialmente podés acceder son irrisorios. También podés encontrar excelentes alternativas para invertir desde pozo, siempre con developers de confianza y track record impecable, ya que en este segmento abundan estafas.
Y ademas del precio presente, podés tratar de especular con el precio futuro. Comprar propiedades independientes te permite apostar por determinados barrios, ciudades o países. Te permite hacer una apuesta al crecimiento y revalorización de determinado lugar, basado en criterios de tu propia investigación. Sobran casos del tipo que compro en Williamsburg en el 98 por tres pesos y vendio hace unos años por millones. Apostar a "the next..." es algo que te permite este tipo de inversión.
Otra ventaja es el control absoluto sobre tu propiedad. Libertad para decorarlo como más te guste, para elegir a tus inquilinos y proveedores en general, y el tipo de negocio que querés hacer. Libertad para decidir si querés long term leases o queres airbnb, y si querés ocuparte vos o tener un property manager.
De cualquir forma, esto es una inversion activa, no pasiva. Aún si tenes un property manager, vas a tener que mangear al manager, o sea que activa es siempre.
Tampoco hay que soslayar la ventaja del pago en cash respecto de ser el dueño del 100% del equity. Cuando uno compra un REIT, en la mayoría de los casos está comprando inmuebles leverageados. Es fundamental estudiar los fundamentals del REIT antes de tomar una decisión justamente por esto, y además para ver si el managment es eficiente o se está pagando de más.
Con una propiedad pagada en cash como hacen los argentinos, la propiedad es tuya al 100% y no hay sorpresas.
Y la última gran ventaja es que la propiedad tradicional la podés usar. Podes ir a tu depto en Miami y sentirte un capo. Podés prestarselo a tu familia y a tus amigos y ser el número uno del universo.
Pero cuidado, esto no debería ser un factor a la hora de invertir, ya que el tipo de propiedad que vas a querer usar de vez en cuando, muy rara vez es el tipo de propiedad que más te va a rendir. Miami o Las Vegas estan hiper construidos y tienen muchísimos deptos vacíos, lo cual tira los precios de los alquileres para abajo. Te va a ir mil veces mejor en Nebraska o en South Dakota.
Bueno, si me olvidé de alguna ventaja de uno u otro me la pueden recordar a continuación. Pero a grandes rasgos esto es lo que cada inversor deberá evaluar a la hora de elegir por una u otra. A grandes rasgos el REIT es conveniencia, y el Inmueble tradicional es control.
La compra de propiedades a su vez puede traer beneficios migratorios, como en el caso de las Golden Visas. Pero esa, esa es otra historia.
