Te conocés el catalogo entero de Zillow. Fichaste los que te gustan. Mandaste un amigo a mirar, hiciste el trip y lo viste en persona. NECESITAS ese depto en USA y ya está la decisión tomada. Imaginarte en ese balconcito tomando una Coca Light te causa paz.
Pero cómo lo compro? Armo una LLC? Qué tengo que considerar?
En otros artículos hemos hablando del proceso de compra venta, de REITs o vehículos alternativos, incluso de Coops. Hoy varmos a hablar específicamente de lo que sería una estructura simple de LLC para la adquisición de inmuebles en USA.
Es sencillo? Sí, pero antes de que te mandes con todo, hay un par de detalles que vamos a tener que considerar.
Primero, hablemos sobre el concepto de compartimentalización de riesgo.
Es un término bastante elegante que en nuestra jerga cotidiana significa "no poner todos tus huevos en la misma canasta". Cuando se trata de propiedades, esto implica que deberías tener cada propiedad bajo una LLC distinta.
Y jamás mezclar la estructura que utilices para trabajar, con una estructura para comprar y administrar una propiedad. JAMÁS.
De esta manera, si algo sale mal con una propiedad (una demanda por lesiones, una inundación catastrófica, un vecino complicado, un inquilino que abrio el agua caliente y salía demasiado caliente), no afecta a las demás, ni a cualquier otra parte tu patrimonio.
Es como ponerle un escudo a cada una de tus propiedades para protegerla de los problemas que puedan surgir en las otras, o incluso a vos respecto de tus clientes, proveedores, etc.
Seguro te preguntás, "Ok suena bien, pero soy una persona simple ¿no es un quilombo tener tantas LLCs?"
Nah, es como tener varios mascotas. Sí, tenés que prestarles atención a todas, pero si cada una tiene su propio espacio y las elegiste bien, te van a traer más satisfacciones que problemas.
Ahora, se puede complicar un poquito. Digamos que tu LLC está formada en Delaware, pero la propiedad que te encanta está en Florida. Tu LLC de Delaware no puede simplemente aparecer y comprar propiedades en Florida como si nada.
Necesita ser reconocida en Florida para poder hacer negocios ahí. Este proceso se llama Foreign Qualification. Es un poco como obtener una visa de trabajo para tu LLC. Necesita la aprobación del estado de Florida para poder operar ahí.
Dificil? No. Necesario, Sí.
Y tema impuestos?
La renta inmobiliaria trbuta en USA, period. Pero hay otros dos que tenés que tener muy presentes:
Uno se llama FIRPTA (Foreign Investment in Real Property Tax Act). Esta es una ley que básicamente dice que si vendés una propiedad en los Estados Unidos como extranjero, podrías terminar pagando porcentaje de esa venta en concepto de este impuesto.
Hay maneras de minimizar este impacto, pero necesitás planificarlo correctamente. No querés ser sorprendido por este manoteo después de vender una propiedad.
El otro impuesto que tenés que tener en cuenta se llama Estate Tax, que es básicamente un impuesto sobre la herencia. Esto podría entrar en juego pasás a mejor vida y tus propiedades pasan a tus herederos.
Dependiendo del valor de tus propiedades, tus herederos podrían terminar pagando un impuesto considerable. Pero no te preocupes, hay formas de evitar este impuesto con una planificación adecuada.
La LLC es el vehículo más sencillo para la adquisición de propiedades en USA, no funciona en el vació, sino como parte de una estrategia patrimonial integral. Hay aprovechar las enormes ventajas que tiene, evitando que te deje expuesto en los lugares en los que no te protege. En otro hilo vamos a ver qué ventajas y desventajas tiene respecto de una C-Corp.
